房企参与长租公寓模式探究

前言
2016年楼市暴涨之后，房地产行业在一系列政策调控下，房企陷入利润率下滑、融资难的困境，单纯的商品房销售在一二线城市都受到明显抑制。与此相反，长租公寓领域却是政策暖风频吹，尤其在土地、资金等商品房屡屡受限的环节，参与长租公寓的巨大优势与之形成明显对比。在此背景下，众多房企纷纷转战长租公寓市场。本文将重点探讨房企参与长租公寓的动因和流程、具体的参与模式以及其主要融资途径。

一、房企参与长租公寓市场动因和流程
1.参与动因
（1）市场容量大
根据中指院的统计，当前中国流动人口超过2亿，住房租赁市场规模达到1.3万亿，预计至2030年，整体市场规模将达4.2万亿。庞大的市场需求也催热了长租公寓的发展，目前品牌公寓的规模市占不到2%，远远低于发到国家平均水平，未来的发展空间非常大。同时，围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，也是一个超过万亿级的市场。
（2）政策加持
自2014年起，利好于住房租赁市场的各项政策不断出台，“租购同权”、“租售并举”等新型住房制度正加速推进落实中。特别是2017年以来，住房租赁市场更是暖风不断，从顶层设计到地方政府，政策内容涵盖培育住房租赁企业、扩大租赁房源供给、鼓励住房租赁消费、土地政策支持及金融政策支持等。长租公寓市场虽然面临各种发展困境，但借助住房租赁政策的春风，依旧吸引大量玩家入场。

2.参与流程
房企参与长租公寓市场的产业流程大致为获取项目—改造—营销—运营—退出5个环节，具体流程具体如下：

二、房企参与长租公寓的模式
1.模式
目前房企切入长租公寓领域有两种方式：轻资产模式和重资产模式。房企采用轻资产模式获取项目，即不拥有项目所有权，仅输出项目建设和运营能力，有效减轻长租公寓项目运作中的资金压力。如旭辉与华东师大合作，为其建设并运用留学生和教师公寓，旨在扩大自身品牌影响，培育潜在客户。
对于重资产模式，又可细分为两种参与方式，一种是单独成立长租公寓品牌，即自营长租公寓品牌；另一种是和专业的长租公寓运营公司合作，通常都是房企提供房源，运营公司提供运营、管理这些专业服务。
（1）自营长租公寓品牌
自营长租公寓模式是公寓所有者成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取“资产增值和租金”的盈利模式。目前，万科、龙湖、旭辉、招商蛇口、碧桂园、远洋等房企以开发运营模式为主，主要项目来源包括：招拍挂拿地新建，各城市租赁土地供给不断加大，房企通过招拍挂拿地为租赁业务奠定了房源基础；已有自持资产，利用自有资产尤其是盘活闲置资产是房企拓展长租公寓的重要渠道；收购+持有运营，部分房企收购一线及热点二线城市核心区域或具有成为核心地段的潜力项目然后自持，有利于获得较高的租金回报率且依托城市未来发展潜力，能收获较高的土地增值溢价。
优势：百强房企采用开发运营模式在房源、资金和成本方面具有先天优势。（1）房源：不仅拥有大量的存量房资源，还是政府新增租赁土地供给的主力军；（2）资金：融资渠道丰富，融资成本较为低廉；（3）成本：新建、改造存量房具有成本优势，例如万科泊寓改造装修标准参照万科精装商品房并利用集团采购便利，大大降低了改造和装修成本。
劣势：因重资产导致扩张速度较慢，缺乏对“重运营、重服务、重供应链”的长租公寓运营经验，对线下销售以及租客需求掌握相对薄弱。万科、龙湖等房企在组建自有运营团队时即决定以时间换取业务成长空间，如龙湖表示三年内不考虑盈利问题。
（2）与专业的长租公寓运营公司合作
部分持有资产的房企选择不自建运营团队，而是与专业长租公寓运营商战略合作。该模式下，房企提供房源，委托给专业公寓运营商管理，同时承担房屋维护费和装修费用，享受物业增值和租金收入两方面收益；运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费。绿城、阳光城、复星等百强房企主要选择采用与专业的长租公寓运营公司合作模式。
优势：可借助运营商品牌势能和运营经验，在短时间内快速拓展市场，保障稳定收益。例如阳光城与寓见公寓进行合作，阳光城为寓见公寓提供更多房源，寓见公寓负责标准化运营和项目管理，包括售前咨询、预约看房、审核咨询、签约，售后维修、保洁、换房等一站式服务。
劣势：只获得保底租金收益，同时长租公寓运营业务移交运营商，运营和盈利水平过多依赖运营商，不利于房企自身长租公寓运营能力、精细化管理水平的培育。
2.发展
目前国内的长租公寓市场起步不久，整个长租公寓市场还处于跑马圈地阶段。2018上半年销售额前20的房企中已有16家企业开展了长租业务，其中以万科泊寓、龙湖冠寓以及旭辉领寓为行业领军者，截至目前三家企业共运营近8万间长租公寓，已成为长租公寓领域举足轻重的主力军。
综合来看，房企布局长租公寓主要有以下几个特征：
首先，主要集中与北上广深杭等一线和核心二线城市。这些城市经济较为发达、流动人口多，房价收入比高等特点使得租赁人口数量维持较高水平。一方面高房价几乎剥夺大部分一二线城市年轻人成为“房奴”的资格，只能努力做好一个租客，使得这些城市租赁人口快速增加；另一方面快速增长的租金水平也可以保障企业具有稳定的租金收入。
其次，集中式长租公寓布局城市较多。房企在房源获取、资金成本和成本方面具有先天优势，而运营经营较欠缺，分散式要求运营经验丰富，城市深耕要求高，对于房企来说，通过集中式布局可扬长避短。
最后，产品线细化，覆盖不同客群。一般来说，房企将客群细分为毕业生、白领、商务精英等，以中高端产品打动客户，覆盖全龄段客群。如招商蛇口旗下的壹栈、壹间和壹棠分别定位于青年白领、城市中产以及商务精英；旭辉在领寓创立时就根据租房场景细分，开发了博乐诗、柚米、菁社三天产品线，覆盖精英、白领、青年学生等在内的租房全龄段客户。

三、房企参与长租公寓的融资之路
长租公寓前期投入大、回报周期长，运营所面临的资金压力和盈利能力是房企和其他参与机构共同面临的痛点。 从目前市场情况看，房企主要通过以下三种方式进行融资：
1.银企合作
自2017年以来，信贷市场调控持续，房地产融资难。但银行和监管机构对住房租赁市场的融资审批相对宽松，房地产企业在住房租赁领域通过银行渠道累计融资金额达千亿元。从市场趋势看，租赁作为政策鼓励的房地产发展方向，涉足的银行将逐步增加。
银企合作部分案例
2.住房租赁专项债
在房企传统融资受困叠加债务到期潮大背景下，住房租赁公司债成为新型品种受热捧。截至2018年8月27日，沪深交易所已审核通过7单住房租赁专项公司债券，规模共计228.8亿元，详细如下：

住房租赁专项债要求募集资金用途主要用于租赁住房项目建设、偿还租赁住房项目贷款和补充流动资金，已审核通过的案例中补充流动资金比例最高为30%。

3.资产证券化
随着资产证券化在我国的深入发展以及其他融资途径的限制，ABS成为了房企融资方式的新宠。长租公寓资产证券化具体模式详见文章《长租公寓及其资产证券化交易模式分析》。截至目前，招商蛇口、保利、碧桂园等房企已纷纷试水长租公寓ABS，同时一大波正在路上。具体清单如下：
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