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但是长租公寓爆仓立马出现了。中国房地产报昨日报道，杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）的长租公寓公司宣布破产，并引入上海寓团管理公司作为业务承接方。后续联系承接事宜都由后者来接手。但中国房地产报记者拨打承接方咨询电话均未有人接听，鼎家的办公场所也早已人去楼空。
在破产通知发布后，鼎家一名负责人直接告诉租户：“没钱退押金，更没钱退房租。”房东和租客的损失只能通过协商或者法律途径挽回。根据报道，鼎家的房东以及租客已经组成了大大小小的维权群。
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图/中国房地产报
首家长租公寓爆仓
鼎家不是黑中介，其成立于2009年，截至2017年底已发展长租公寓超过5000间，并在今年2月份刚刚获得一笔千万级融资，投资方为浙江筑家投资管理有限公司。
但是鼎家今年8月初就有拖欠租金、资金断裂的传闻。当时鼎家公司法人魏永锋曾发布公告斥责“倒闭”谣言。他表示，公司确实存在房租晚付的情况，主要原因在于公司内部有人侵吞资产，造成了资金困难，公司已经有任专门在处理租金支付和解约的问题。
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图/中国房地产报
根据中国房地产报的追踪，8月15日一些房东和租客前往鼎家办公地点维权，但是那个时候已经人去楼空，一些公司员工表示，此前公司就已经处于关闭的状态。接下来，就是本文的破产新闻。自称鼎家公司前员工的爆料者表示，鼎家还拖欠了大部分员工的工资。
而根据天眼查信息，鼎家有几位主要管理层，法人魏永锋，高管徐岚、周峰淼、付小杰。而这些董事每个人还注册不少公司，有1家的，也有多达10家的。自称公司内部员工的人士爆料称，鼎家的大部分资产被转移到了徐岚头上，又以徐岚为法人注册了名为昌德的房地产中介公司，目前这个公司已有两个门店甚至更多。
但是整个消息无从证实真伪。
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鼎家破产，苦的是房东和租客。房东想收房，租客想拿回押金，但是他们发现其租金和押金竟然和一家借贷公司联系起来。
为什么爆仓比房租上涨更可怕
长租公寓经营的是租赁服务，但其背后的资金链却是金融信贷。按照正常的交易流程，中介只负责房东和房客之间的信息撮合，盈利来源在于中介费和其他增值服务。
现在部分长租公寓经营商的模式是收购租赁房源，也就是前期大家讨论的以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源，人为抬高收房价格。
然后租客方面，长租公寓运营商通过押一付一甚至押0付一来吸引客源，签订的租房合同是一份贷款合同。以租客个人信用做承诺，通过绑定身份证和银行卡获得了金融公司一年的租金贷款，金融公司一次性把一年的租金全部打给了中介，然后每月交房租变成了还贷款，同时还要支付“服务费”。此时租客与金融公司构成了借贷关系。
市场通常情况下，长租公寓运营商无须将一年的资金全部交给房东，但无论是月付还是季付，其手中还是拥有巨额的租金贷款，且这是监管盲区。
以分散式长租公寓龙头自如为例，公开信息显示，2016年自如经手的租金总量达到90亿元，出租房源约35万间。2017年出租房源达50万间。截至今年上半年，自如管理的公寓已超过70万间，并计划在今年突破100万间。
这跟P2P有些类似。一旦资金链断裂或者破产，一方面租客已经提前支付了一年的房租，时间未到期需要继续租住，但是房东在收不到房租之后只能将房子收回。另一方面，如果不再继续租住，但是其已经签订了一年的贷款合同，所以每个月还是需要向金融公司缴纳房租。三者进入了一个“进退两难”的境地。
此前网络就已经爆出房租缴纳“一不小心“成了分期付款的新闻。根据中国房地产报报道，今年5月，房屋中介机构梦想大熊（北京）资产管理有限公司就因涉嫌欺骗租客使用分期贷款缴纳房租而遭到投诉。
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长租公寓的融资模式
众所周知，长租公寓盈利空间小，回报周期长，行业一般认为4-5年才能回本。
平安证券以红璞公寓为例对长租公寓盈利做一个简单的测算。红璞公寓在全国的签约间数超过2万间，覆盖深圳、广州、杭州、苏州、南京等20多个核心城市，2017年公司计划在全国完成10万间长租公寓的计划。假设红璞公寓的单间住房的平均租金为2000元/月，收楼租金为1200元/月。按收入的5%计提管理费用并将装修成本按照5年进行摊销，稳定后10万间长租公寓可贡献净利润3.7亿元，净利率为15.4%，按每间30平、500元/平米合计15亿的装修投入，大概4-5年可实现投入回升。
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目前我国长租公寓证券化根据底层资产类型不同主要有三种模式: 重资产的CMBS 和类ＲEITs，轻资产的租金收益权ABS。
商业地产抵押按揭资产证券化（CMBS）是资产证券化的重要品种，它是指以商业房地产为抵押，以相关房地产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品，是成熟市场商业房地产公司融资的有效金融工具之一。未来收入包括租金、物业费、商业管理费、购房尾款等。
房地产信托投资基金（ＲEITs），是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。根据2018年5月9日发布的《我国REITs市场2017年发展和2018年展望》，截至2018年3月末， REITs已发行规模共计692.75亿元，未来潜在市值或超万亿。
租金收益权ABS常见于租赁公寓，一种模式是发起人以租金债权为抵押获得信托贷款，或直接转让租金债，再由资产支持专项计划募集资金来对接；另一种模式则是由专项计划通过信托计划向租客发放消费贷，相当于代租客缴房租。
当前国家以实际政策支持租赁市场的发展，4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了国家政策层面对于特定于住房租赁领域资产证券化业务的支持力度。随着文件下发，被认为达到数万亿规模的住房租赁产业获得了最明确的资金渠道支撑。
长租公寓融资渠道拓宽了，但是市场也需要更加严格的监管，不能将房东和租客的利益置于真空下。
一些规模较小的、融资能力弱的长租公寓运营商可能会浑水摸鱼，在不能发行债券融资的情况下，跟小额贷款公司合作，没有约束和监管，很容易发生爆仓的情况。爆仓很容易引起连锁反应，甚至震荡整个租房市场。
长租公寓并不是万恶之源，租房市场未来确实是一片蓝海，“对于经营中的漏洞、黑洞，急需政府监管部门尽早出台相关政策予以规制，并对相关从业者进行监管，防止新的金融骗局。“中国房地产报在文章最后发出了倡议。（完）
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